8.5.1 Rådmannens tilrådning
Bystyret vedtok den 13.06.2016 å etablere Stavanger utvikling KF (sak 93/16). Bystyret behandlet i samme møte sak vedrørende åpningsbalanse, årsbudsjett og økonomiplan for foretaket (sak 96/16). Stavanger utvikling KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2017 og handlings- og økonomiplan 2017-2020. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 12. september 2016. Budsjettforslaget er i all hovedsak en videreføring av økonomiplanen behandlet i bystyresak 96/16. Det vises til kapittel 8.5.2. for en nærmere redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.
I de forannevnte sakene ble det lagt til grunn at det skal etableres et langsiktig mellomværende på kr 75 mill. mellom bykassen og foretaket, som reflekterer anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket ved etablering. Renten er basert på tremåneders pengemarkedsrente med et påslag på 2 prosentpoeng. Avdragstiden er 30 år. Basert på oppdatert renteprognose legges det til grunn at foretaket skal betale renter og avdrag til bykassen på kr 4,65 mill. i 2017, kr 4,6 mill. i 2018, kr 4,65 mill. i 2019 og kr 4,7 mill. i 2020.
Stavanger utvikling KF foreslår en investeringsramme på kr 672 mill. i planperioden. Av samlet investeringsramme er kr 385 mill. knyttet til strategisk kjøp av areal, jf. sak 96/16. Budsjettforslaget innebærer en økning på kr 315 mill. fra investeringsrammen knyttet til utbyggingsområder i handlings- og økonomiplan 2016-2019. Dette gir følgelig en tilvarende økning i investeringsnivået for Stavanger kommune som konsern. Foretaksetableringen utløser et behov for å foreta en vurdering av hva som er et bærekraftig investeringsnivå for Stavanger kommune som konsern, herunder en vurdering av mål for finansielles nøkkeltall for konsernet. Det vil være naturlig å foreta en slik vurdering i forbindelse med behandlingen av sak vedrørende økonomisk handlingsrom i kommende planperiode.
Bystyret vedtok den 14.12.2015 (sak 217/15) at det skal oppføres boliger som er spesielt tilrettelagt for eldre. Det legges opp til at boligene skal selges til den aktuelle målgruppen. Rådmannen tilrår at ansvaret for å realisere prosjektet overføres til Stavanger utvikling KF, jf. rapport for 2. tertial 2016. Det er på bakgrunn av dette lagt opp til en økning i foretakets investeringsramme på kr 22 mill. i planperioden (total prosjektkostnad på kr 200 mill.). Dette gir et samlet låneopptak i planperioden på kr 604 mill., hvorav kr 162 mill. i 2017. Det vil foretas låneopptak i bykassen for videre utlån til Stavanger utvikling KF.
Forslag til vedtak
- Budsjett 2017 for Stavanger utvikling KF godkjennes i samsvar med rådmannens anførsler.
- Økonomiplan for perioden 2017–2020 anses som retningsgivende for den videre drift.
8.5.2 Forslag til årsbudsjett og handlings- og økonomiplan 2017-2020
Foretakets virksomhet
Stavanger utvikling KF ble vedtatt etablert av bystyret den 13.06.2016 gjennom eierstrategi og vedtekter. På samme møte ble åpningsbalanse og budsjett 2016–2019 godkjent. Foretaket er i en etableringsfase og vil være preget av det frem til årsskiftet. Det er laget en plan for dette arbeidet.
Formål
Stavanger utvikling KF skal være et effektivt verktøy for å fremme kommunens realisering av kommunens bolig- og utbyggingspolitikk. Foretaket skal bidra økt boligproduksjon.
Hensikt
Foretakets formål skal være å eie, erverve, selge og utvikle utbyggingsområder. Foretaket skal drives etter forretningsmessige prinsipper, men skal også utvise et samfunnsansvar ved utøvelse av virksomheten. Foretaket kan være eier eller medeier i aksjeselskap som driver eiendoms- og utbyggingsvirksomhet.
Kjernevirksomhet
Ut av eierstrategien er det utledet 5 hovedansvarsområder: utvikle kommunens byomformings- og hovedutbyggingsområder – utvikle strategiske byutviklingsprosjekt – samarbeide om overordnet infrastruktur i utbyggingsområder uavhengig av eierinteresser – skaffe eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov – utvikle andre eiendommer.
Til disse har styret den 02.09.2016 vedtatt strategier og prioritert oppgaver/prosjekt. Særdeles viktige med slike avklaringer i etableringsfase.
Målstruktur
I vedtatt eierstrategi har bystyret som eier gitt foretaket 9 overordnede og strategiske mål. Styret har i møte den 02.09.2016 fulgt opp med tilhørende strategier og tiltak. En samlet målstruktur vil bli omtalt i foretakets forretningsplan. Det er et mål at en forretningsplan for Stavanger utvikling KF i løpet av 1. kvartal 2017.
Organisasjon – styreinstruks
Stavanger utvikling KF har p.t. 8 ansatte, inkludert daglig leder. Styret har vedtatt en styreinstruks med tilhørende fullmakter.
Prioriterte oppgaver
Utover å holde fokus og fremdrift av prioriterte prosjekter/arbeider (jf. kjernevirksomhet) som foretaket har fått overført fra BMU ved etablering, er det på kort sikt viktig og nødvendig å prioriterer oppgaver som går på etablering av foretaket. Her kan nevnes etablering i nye lokaler, etablering av økonomiske og administrative rutiner, intern organisering og ressurser, driftsavtaler, web-portal, kommunikasjonsstrategi, rolleavklaring øvrige enheter i kommunen og ikke minst kvalitetssikre og følge opp foretakets eiendomsportefølje.
Det arbeides også med å få etablert nødvendige prosjektstruktur/rutiner for foretakets ulike engasjementer – prosjektbeskrivelse, fremdrift, kalkyler, kostnadsstyring, rapportering m.m. Til dette ligger det en særskilt oppgave å utvikle prosjektrapporter som dekker foretakets behov – både for prosjektleder og styret. Ressurskrevende men nødvendig.
Ekstern bistand benyttes til deler av oppgavene.
2. Forslag til driftsbudsjett for perioden 2017-2020
Forutsetninger for budsjett 2017-2020 er det grunnlaget som forelå ved etablering av foretaket juni 2016, og vedtatt budsjett gjeldende fra 01.07.2016.
På tross av god kartlegging og vurdering ved åpningsbalanse og budsjett 2016-2019, er det fortsatt knyttet stor usikkerhet til foretakets driftsbudsjett og da særlig Jåttåvågen2. Inntekter og kostnader for Jåttåvågen2 er den viktigste faktor ved driftsbudsjett. Foretaket har startet et arbeid for å klarlegge videre fremdrift og har som mål at en i løpet av 1 kvartal 2017 skal kunne ha et bedre grunnlag for å beslutte videre oppfølging og gjennomføring av Jåttåvågen2. I påvente av dette arbeidet opprettholdes forslag til salgsinntekter i 2019 (kr 329 mill.) med tilhørende utviklingskostnader kr 176 mill.
Driftsbudsjettet viser økte inntekter i 2017-2018 ved at en søker å forsere arbeidet med salg av erstatningstomter. Foretakets kostnader til disse ligger i åpningsbalanse.
Øvrige elementer som tilligger driftsbudsjettet (leieinntekter, driftskostnader bygg, selskapsdrift o.l.) har er en god kontroll på.
En legger til grunn mål om å være selvfinansierende ved utarbeidelse av driftsbudsjett (jf. eierstrategi) og ønske om å bygge opp egenkapital.
Driftsbudsjett 2017-2020 (tall i hele 1000)
| Driftsbudsjett 2017-2020 (tall i hele 1000) | Budsjett 2017 | Budsjett 2018 | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 |
|---|---|---|---|---|
| Driftsinntekter | 67 281 | 56 881 | 335 225 | 197 500 |
| Driftsutgifter | 47 911 | 19 497 | 185 366 | 147 592 |
| Driftsresultat | 19 370 | 37 385 | 149 859 | 49 908 |
| Sum finanskostnader | 1 957 | 1 890 | 1 958 | 2 048 |
| Årsresultat | 17 412 | 35 495 | 147 901 | 47 860 |
3. Forslag til investeringsbudsjett for perioden 2017-2020
Stavanger utvikling KF er i budsjett 2016-2019 (vedtatt BS 13.06.2016) gitt en samlet investerings-/trekkramme på inntil kr 500 mill. Ramme for det enkelte år er kr 200 mill. Dette har vært daglig leders utgangspunkt for fremlagte budsjettforslag og med den forståelse av foretakets investeringsramme kan påvirke bykassen.
Budsjettforslaget er basert på den investeringsprofil som vi på kort sikt er kjent med, samt antagelse om fremtidige investeringer i slutten av perioden.
Pr dags dato må en erkjenne at det er knyttet stor usikkerhet til det samlede investeringsnivå. Dette skyldes usikkerhet ved fremdrift av investeringsprosjekt som er en del av foretakets portefølje (jf. pkt. 1) og ikke minst mot mulige fremtidige strategiske kjøp. Til det siste arbeides det med å etablere rutiner/samarbeid med rådmannen for på den måten ha et best mulig langsiktig bilde av kommunale behov.
Styret legger for øvrig til grunn at dersom det skulle være et behov for strategisk kjøp av stor viktighet utover anvist investeringsramme i perioden, vil styret om nødvendig søke om særskilte låneopptak.
Foreslått investeringer finansieres gjennom lån fra bykassen og egenkapital (2019-2020).
Investeringsbudsjett 2017-2020 (tall i hele 1000)
| Investeringsbudsjett 2017-2020 (tall i hele 1000) | Budsjett 2017 | Budsjett 2018 | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 |
|---|---|---|---|---|
| Investeringer | 162 000 | 170 000 | 170 000 | 170 000 |
| Årlig finansieringsbehov | 162 000 | 170 000 | 170 000 | 170 000 |
| Finansiert slik: | ||||
| Låneopptak | 162 000 | 170 000 | 140 000 | 110 000 |
| Egenkapital | 30 000 | 60 000 |
4. Forslag til vedtak
- Styret vedtar forslag til årsbudsjett 2017 og handling- og økonomiplan 2017-2020 for Stavanger utvikling KF. Resultatet skal bidra til å styrke egenkapitalen.
- Styret anbefaler at investeringer finansieres ved låneopptak (bykasse) og bruk av egenkapital som vist.